以后中國(guó)人口越來(lái)越少了，那房地產(chǎn)還能享受到人口紅利么？享受不到的話，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌呢？房子會(huì)不會(huì)賣不出去呢？普通人未來(lái)到底應(yīng)該如何規(guī)劃自己的房產(chǎn)呢？今天的內(nèi)容，保德全幫大家詳細(xì)地分析一下。

我覺(jué)得，拋開(kāi)人口結(jié)構(gòu)談人口紅利，是不完整的，同時(shí)，拋開(kāi)地區(qū)差異和城市差異談房地產(chǎn)，也是不準(zhǔn)確的。有位專家曾說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)短期看政策，中期看金融，長(zhǎng)期看人口?？梢?jiàn)，人口對(duì)房地產(chǎn)而言，有著非常重要的影響。

進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)的頭20年，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)高歌猛進(jìn)，雖然短期有過(guò)調(diào)整，但從一個(gè)長(zhǎng)期的角度來(lái)講，確實(shí)是沾了人口紅利的光。但是，與房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)20年相伴的，是中國(guó)的人口發(fā)生了巨大的變化，那么今后的房地產(chǎn)業(yè)將如何發(fā)展呢？普通人將如何面對(duì)這種長(zhǎng)期的趨勢(shì)呢？

我覺(jué)得，我們不僅要關(guān)注人口總量的變化，還要關(guān)注人口結(jié)構(gòu)的變化，因?yàn)槿丝跀?shù)量與人口結(jié)構(gòu)的變化幾乎是同時(shí)發(fā)生的；同時(shí)，當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)不是全國(guó)一個(gè)模樣了，不能再籠統(tǒng)的說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)如何如何，因?yàn)橹袊?guó)那么大，地區(qū)差異非常大，不同城市、不同區(qū)域的人口和房地產(chǎn)情況，早已經(jīng)是千差萬(wàn)別了。所以，總的結(jié)論就是，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，三四線城市，尤其是廣大農(nóng)村地區(qū)，人口外流嚴(yán)重，老齡化嚴(yán)重，人口紅利確實(shí)在減少，房地產(chǎn)形勢(shì)不容樂(lè)觀；一線城市、強(qiáng)二線城市，人口仍在流入，而且流入的多數(shù)是年輕人，老齡化問(wèn)題并不是特別突出，還是可以享受人口紅利的。下面我們來(lái)具體分析一下。

中國(guó)的人口增速在下降，老齡化問(wèn)題日益嚴(yán)重

離開(kāi)人口的變化來(lái)談房地產(chǎn)，是不現(xiàn)實(shí)的，所以，我們先來(lái)說(shuō)說(shuō)人口的變化。我國(guó)1982年總?cè)丝跒?0.1億人，2000年為12.7億，2020年為14.1億；人口年均增長(zhǎng)率由前18年的12.7‰降到后20年的5.5‰。如果把中國(guó)歷年人口總數(shù)的走勢(shì)劃出一道曲線的話，大家就會(huì)發(fā)現(xiàn)，從1982年到2000年，這道曲線還比較陡峭，而從2000年到2020年，這道曲線就平緩了許多，如果按照這個(gè)曲線繼續(xù)下去，中國(guó)未來(lái)人口總量很快就會(huì)到達(dá)0增長(zhǎng)的臨界點(diǎn)，之后就呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，有專家預(yù)測(cè)， 2050年中國(guó)的人口總量將下降到12.6億。

除了人口總量外，我們國(guó)家的人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生了深刻的變化，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。

第一個(gè)結(jié)構(gòu)性變化，就是老齡化嚴(yán)重，老年人越來(lái)越多，年輕人越來(lái)越少。從數(shù)據(jù)分析上來(lái)看，中國(guó)人口老齡化問(wèn)題主要是從20 世紀(jì)末、21世紀(jì)初開(kāi)始的，這與中國(guó)人口總量增速放緩幾乎是同一個(gè)時(shí)間段，這也印證了之前我們說(shuō)的人口總量和人口結(jié)構(gòu)的變化往往是同步發(fā)生的觀點(diǎn)。根據(jù)七普數(shù)據(jù)，截至2020年末，我國(guó)60歲及以上的老年人有2.6億之多，占總?cè)丝诘谋戎亟咏?9%，較2010年普查數(shù)據(jù)大幅提升了 5個(gè)百分點(diǎn)還要多。

第二個(gè)重要的人口結(jié)構(gòu)性變化，就是人口的地域結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，城鎮(zhèn)人口越來(lái)越多，農(nóng)村人口越來(lái)越少；經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市及輻射范圍內(nèi)的地區(qū)，人口將繼續(xù)增多，而經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，人口會(huì)越來(lái)越少。舉個(gè)例子，我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口由1978年的不到1億8000萬(wàn)人，增長(zhǎng)到2020年的9億人，增長(zhǎng)了5倍多，增長(zhǎng)人口比美國(guó)總?cè)丝诘膬杀哆€要多出來(lái)幾千萬(wàn)，占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到63.89%。同時(shí)，一線城市以及新一線城市，外加一些人口大省的省會(huì)城市，在人口流動(dòng)上表現(xiàn)出了較強(qiáng)的“虹吸”效應(yīng)，其中，深圳更是每10個(gè)人里面，就有6個(gè)是外來(lái)人口。都市圈方面也是這樣，人口虹吸效應(yīng)較為明顯的區(qū)域主要是粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角城市群。相反，東北等地區(qū)的城市特別是資源枯竭型城市，人口將持續(xù)外流，東北地區(qū)常住人口從2013年開(kāi)始就凈流出，一直持續(xù)至今，仍沒(méi)有好轉(zhuǎn)的跡象。

相信大家日常生活也會(huì)感覺(jué)到，不管是公交車上，還是小區(qū)里，或者是廣場(chǎng)上，身邊的老年人越來(lái)越多了。如果誰(shuí)老家是農(nóng)村的，當(dāng)你回老家的時(shí)候，會(huì)發(fā)現(xiàn)老家的人越來(lái)越少了，年輕人都出去打工了，剩下的要么是老年人，要么是留守兒童。這確實(shí)是當(dāng)下中國(guó)人口的現(xiàn)狀。不過(guò)，這不只是中國(guó)獨(dú)有的現(xiàn)象，而是全世界的共同趨勢(shì)。全世界的人口都在減少，特別是發(fā)達(dá)國(guó)家，好像是經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，大家越不愛(ài)生孩子。同時(shí)，全世界的人口都在向城市集中，有統(tǒng)計(jì)顯示，全球約50%的人口都生活在城市里，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例更高；而在城市里面，大城市的人口更多，比如韓國(guó)，每5個(gè)人當(dāng)中，就有一個(gè)人在首爾。

人口的巨大變化，導(dǎo)致了不同城市的房地產(chǎn)分化也日益明顯

由于我國(guó)人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的巨大變化，未來(lái)不同的城市將出現(xiàn)明顯的分化，大城市和中小城市的人口走勢(shì)和房地產(chǎn)走勢(shì)都將呈現(xiàn)出顯著的差異，部分城市仍然具備人口優(yōu)勢(shì)，中長(zhǎng)期來(lái)看這些城市的房地產(chǎn)價(jià)格仍然會(huì)保持上升，而中小城市隨著人口外流和老齡化，已經(jīng)沒(méi)有人口紅利了，所以，房地產(chǎn)價(jià)格將大概率會(huì)出現(xiàn)下行趨勢(shì)。

首先，未來(lái)人口紅利比較明顯的城市，一類是一線城市、強(qiáng)二線城市及其都市圈。比如深圳，深圳的適齡購(gòu)房群體，也就是25歲到44歲的人群，在總?cè)丝谥械恼急戎谐^(guò)了50%，甚至比北京上海廣州還要高，50歲以上的中老年人占比很低。此外，深圳等一線城市的人口紅利，還體現(xiàn)在人才方面，人才源源不斷地流入，導(dǎo)致高學(xué)歷、高收入人口增多，也會(huì)給一個(gè)城市的房地產(chǎn)注入更大的購(gòu)買動(dòng)力和需求。

第二類，是人口大省的省會(huì)城市。他們雖然在產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)等方面與一線城市有差距，但他們可以虹吸本省其他地級(jí)城市的人口。由于在本省當(dāng)中，幾乎沒(méi)有別的城市能與省會(huì)城市競(jìng)爭(zhēng)，具有一城獨(dú)大的地位，對(duì)省內(nèi)客群具有極強(qiáng)的吸引力，因此，省會(huì)城市，特別是人口大省的省會(huì)城市，也會(huì)源源不斷的有人口流入。比如河南的省會(huì)鄭州，四川的省會(huì)成都，湖北的省會(huì)武漢等等，他們的省內(nèi)購(gòu)房客群占比達(dá)到了7成以上。

不只是中國(guó)，東京、倫敦、巴黎等國(guó)際上的大城市，情況也非常類似。受人口因素影響，日本全國(guó)整體的房地產(chǎn)價(jià)格在下降，但2013年以來(lái)，東京的房?jī)r(jià)一直維持上升的態(tài)勢(shì)；近50年來(lái)，倫敦的房?jī)r(jià)上漲了106倍，大幅超過(guò)英國(guó)全國(guó)61倍的上漲幅度；巴黎近 50年來(lái)的房?jī)r(jià)也上漲了33倍，明顯超過(guò)了法國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)23倍的上漲幅度。

其次，與大城市房?jī)r(jià)上漲相反的，是一些三四線城市，特別是資源枯竭型城市，其房?jī)r(jià)下跌是必然的。相信大家都已經(jīng)聽(tīng)說(shuō)過(guò)鶴崗、玉門(mén)等城市的房?jī)r(jià)故事了，鶴崗曾經(jīng)有過(guò)輝煌的工業(yè)發(fā)展歷史，但鶴崗除了煤，幾乎沒(méi)有其他像樣的產(chǎn)業(yè)。隨著煤資源開(kāi)采耗盡，人口也持續(xù)外流，20年間走了十分之一的人口，鶴崗的房地產(chǎn)價(jià)格從2015年起就持續(xù)萎靡不振，目前均價(jià)只有每平米1400元左右，庫(kù)存壓力極大。玉門(mén)的情況跟鶴崗差不多，在中國(guó)，像鶴崗、玉門(mén)這種城市以后會(huì)越來(lái)越多。

最后，介于前兩個(gè)城市類型之間的城市，主要是一些弱二線城市，他們的人口有進(jìn)有出，整體上將保持穩(wěn)定，相應(yīng)的，房?jī)r(jià)也將維持平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大幅的上漲或下跌。

作為普通人，房產(chǎn)置換是必然的選擇

普通人，我們沒(méi)有辦法改變大趨勢(shì)，我們能做的就是看清趨勢(shì)，跟著趨勢(shì)去操作。在人口紅利分化、房地產(chǎn)形勢(shì)分化的當(dāng)下，我們的房產(chǎn)一定要進(jìn)行正確的配置，或適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

首先，如果你在未來(lái)仍可享受人口紅利的城市生活和居住，那么你的房產(chǎn)未來(lái)大概率是可以保值甚至增值的，如果還沒(méi)有買房，可以選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)購(gòu)買，畢竟沒(méi)買房的都是剛需。

其次，如果你生活在三四線城市，甚至農(nóng)村地區(qū)，那你需要盡快將手中多余的房產(chǎn)出手，如果你以后還要繼續(xù)在這個(gè)地方生活和居住，那保留自住的房屋就可以了，不要妄想以后你的城市房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，大概率不僅不會(huì)漲，反而會(huì)下跌。如果你有條件，盡量爭(zhēng)取在經(jīng)濟(jì)發(fā)展好的大城市購(gòu)置房產(chǎn)，以便繼續(xù)搭乘人口紅利的便車。

最后，如果你是在弱二線城市，那你不用著急了，沒(méi)買房的可以慢慢選，選擇合適的時(shí)機(jī)購(gòu)買最中意的房產(chǎn)；已經(jīng)有了房子的，你也不用著急置換房屋，也是等待時(shí)機(jī)吧，畢竟現(xiàn)在二套房首付比例高、利率也上浮，現(xiàn)在置換房屋從經(jīng)濟(jì)效益上講不是很劃算，如果可以等，那就等以后有機(jī)會(huì)再伺機(jī)而動(dòng)，因?yàn)殚L(zhǎng)期來(lái)看，你所在城市的房產(chǎn)價(jià)值將保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。所以，不必操之過(guò)急。